在合肥市场，倒挂神盘是2021年初这轮行情之后才出现的名词，随着二手房价格的大涨，部分区域的二手房价格远超新房价格，形成一二手房倒挂，如果这个新房还是早期拿地的限价楼盘，那么价差更大，更是吸引无数购房者，买房就买倒挂盘，也成为了很多人买房的第一条标准。
但随着市场下行，二手房价格的泡沫被逐渐挤出，毛坯价连续上涨、限价盘逐渐售罄退出，市场上倒挂盘屈指可数，更多的是顺挂盘。最近市场上出来一个“1.8万起的倒挂6000的神盘”翡翠时光，很多粉丝咨询这个项目，今天班长和大家一起来实地看看，辨别真伪。
很多人习惯性的查询最近几年的土地成交信息，但并没有找到这个地块，仿佛凭空出现一个楼盘，十分神秘。其实这个楼盘就是玫瑰绅城北区（三期）地块，玫瑰绅城在2009年首开，但三期地块一直处于停滞状态。
自2011年上海城开（集团）有限公司100%退出股权后，成为淮南市毛集佳贝商贸有限公司全资子公司，曾经2020年底申请破产重整。如今从企业破产到住宅再开发，如果顺利交付，也是消除了一个烂尾城市伤疤，同时与其他烂尾楼不同，该地块并没有进行建设，属于空地开发。
楼盘的位置是在包河区的南淝河路与至德路交口，位于合肥主城区，周边有东二环路、铜陵路、望江东路等多条主干道，距离地铁4号线五里庙站也仅有三百多米，交通十分便利。
学校方面，玫瑰绅城的小学是屯溪路小学同安小学，但中学并不是合肥海顿学校，而是合肥二十九中，存在较大的弱势。
商业方面，周边以住宅底为主，较为缺乏大型商业，距离比较近的有星隆购物广场、海顿国际广场、百大购物中心(马鞍山路店)等，日常生活所需还是比较便利的。
环境方便劣势比较大，另外因为地处五里庙板块，东侧就是五里庙装饰世界，附近还有五金机电商贸城、旧货市场等，而且因为开发时间早，老旧小区偏多，整体城市界面不佳，往来的大货车也非常多。
在产品方面，项目规划7栋大高层，共1220套房源，有6大主力户型，分别为118㎡、101㎡、104㎡、116㎡、104㎡、123㎡，单价1.8万起。
这个价格也是大家关注的重点，目前包河区的新房均价普遍在二万二三以上，1.8万在主城区已经绝迹，隔壁的新房旭辉天阜玖江来的均价也接近2.4万，所以也是宣传倒挂6000的来源，但真的如此吗？
旭辉天阜玖江来是今年第一轮土拍中天阜竞品质拿下的04地块，容积率≤1.6，均为10层洋房产品，并且学区是合肥海顿学校，除了地铁稍远外，很难和翡翠时光相提并论。
另外翡翠时光为早期规划产品，设计已经比较落后了，从户型图上就能看出来，除了一种104平户型和101平比较正常外，其他户型都与现在的户型相差甚远，当然也用些优点，就是部分房源有一些赠送和半赠送面积，得房率比较高。
那二手房呢？以玫瑰绅城为例，从某平台今年1到10月的二手房成交数据上来看，我们去掉洋房、别墅、小高层和一室二室户型后，三室的成交均价在1.56万。
而附近的金隅大成郡成交价要高很多，均价在2.2万，不过大成郡的品质是明显占据优势的。所以翡翠时光的价格，在板块内谈不上有倒挂，顺挂或者正常价格更为贴切。
整体上来看，翡翠时光拿地时间早，土地产权已经过去十年有余倒不是核心问题，主要在于产品、环境、配套和学区方面均没有太多优势，只有交通的优势，另外对于开发商也存在隐忧，品质难有预期。
而且，开发商宣传的是1.8万起，按照惯用套路，可能稍好的楼层就要1.9万以上。所以，在附近买二手房或者往西过了南淝河去价格更便宜的东新，是个更好的选择，你觉得呢？
