一般7月份是二手房成交淡季，但从粉丝咨询量上来看，感觉市场还保持着一定的温度，也许受疫情影响，周期都往后推延了。我已经有1年时间没有分析包河区了，不少同学一直催更，主要是这个区域的关注度不算很高。
我统计了合肥链家2019年全年所有二手房成交数据，共计12807个样本，均价16425元/平米，较去年16386元/平米上涨39元/平米，涨幅0.24%。其中包河区共成交1266套，占总成交的9.9%，比去年降低了1.7%。
接下来我将分区域对包河区房价做一个分析和点评。以环城河、一环路、二环路以及绕城高速、京台高速和锦绣大道为界，我将包河区分为四个部分，分别是：
1、48中学区板块。具体范围为：环城河以南，南淝河以西，南一环路以北，金寨路以东。
2、二环路内板块。具体范围为：南一环路以南，南淝河以西，南二环路以北，金寨路以东。
3、二环路外板块。具体范围为：绕城高速以北，金寨路以东，南二环路以南，南淝河以西。
4、包河工业园板块。具体范围为：绕城高速以南，京台高速以东，锦绣大道以北，南淝河以西。
本文所分析的数据主要是2019年全年的平均数据，并不能完全代表包河区目前的真实房价，因为今年上半年不同板块不同小区表现不同，房价一直在不断上涨（下跌），所以不同小区当前实际价格可能比图中标注的高（低）一些。
这里我要说明一点，由于链家网所公布的成交信息，存在极个别房源做低成交价用来避税的现象，因此对于明显低于市场价的样本，我没有采纳。因为这种异常样本数量极少，大概只有1%不到，不会影响样本库的整体质量。
与这次对比的数据是2018年全年的分析，具体可参考我文章《2018年合肥包河区房价分析及购房建议》。
这次分析，我计算了各小区的房价涨幅，对比数据是2018年的成交均价。由于很多小区成交数据偏少，误差较大，所以对于样本特别少的小区，房价涨幅仅供参考。但板块整体房价走势，有一定的参考价值。
包河区2019年成交均价为15589元/平米，比2018年（15765元/平米）下跌176元/平米，跌幅-1.11%，表现比大盘要差不少。成交周期从104.9天增加到109.8天，延长4.9天；议价空间从3.28%扩大至3.55%，增加了0.27%。
其实包河区全市二手房成交占比已经连续两年出现下降，比2017年低了3.4个百分点，意味着包河区房产的吸引力在逐渐降低。与此同时，平均成交周期延长，议价空间也在加大，去年第四季度房价跌幅继续扩大，充分说明包河区整体区域在逐步劣质化。
48中学区板块
48中学区板块2019年共成交145套，成交均价从2018年的16337元/平米涨至16976元/平米，上涨639元/平米，涨幅3.91%，远高于全市平均水平。议价空间为3.66%，比去年提高0.57个百分点，高于均值。成交周期87.1天，比去年延长16.5天，远低于平均水平。
尽管48中学区房还在上涨，而且涨幅还不错，但跟之前我分析的45中、50中和168玫瑰园学校相比，真算得上小巫见大巫了。48中这两年的退步是比较明显的，在45中和42中夹击下，48中似乎有点站不稳（《合肥的真假学区房——2019年合肥初中学区排名及分析》）。
我之前分析过48中学区房没落的原因，在学区方面，48中已经逐步落后于传统名校45中、42中和50中东西校，在平均房龄方面，也要差于50中新校、168玫瑰园学校和46中，甚至在学区上也趋于下风。两方面都没有优势，所以48中学区房逐步开始走下坡路。
从实际成交来看，48中学区房最为强势的小学学区仍然是屯溪路小学，可以称得上包河区的顶级双学区，但很可惜的是，成交均价尚不足2w，跟其他区域的双学区均价3w+的成绩相去甚远。
屯溪路小学学区内，房龄相对年轻的小区是城市华庭和顶峰国际公寓。城市华庭多为60平米以下的公寓户型，单价基本都在2w以上，总价控制在110w以内。顶峰国际公寓容积率较高，户型差，大多为100平米以上的面积，只有少部分小面积公寓，且基本都在60平米以上。
我在之前的文章里多次分析过，学区房最舒适的投资面积在50平米以内，顶峰国际公寓作为学区房投资来讲，相对比较鸡肋，可能比较适合自住+使用学区的家庭，但不宜购入太大户型，保值性不佳。城市华庭表现也不是很亮眼，但50平米以内户型，做到保值增值问题也不大。
在48中+屯溪路小学双学区里面，表现最好的老破小主要是邮电东村、邮电西村和气象局宿舍，成交均价基本接近或超过2w，成交周期相对较短，总价大都控制在130w以内，持有价值上，仅次于以上两个小区。
青年路小学学区房成交均价明显就比屯溪路小学低了不少，但整体还是呈上涨的趋势。东方广场房龄相对年轻，从实际表现来看，可能是综合自住和保值的最佳选择，面积不宜过大，120多平已是极限。
巢湖路小学的学区房成交均价就更低了，而且很多小区出现下跌情形，其表现甚至体现不出学区溢价。只有万达中心名宅公寓表现最好，即使是它的住宅，也仅仅跟2017年的均价持平。
总的来说，从投资角度来看，我个人建议尽量考虑48中+屯溪路小学双学区房，优先选择房龄相对年轻的小公寓，其次再考虑面积不超过50平米的老破小。而其他小学的学区房，房龄是唯一的考量因素，对于年代太久远的房子，尽量不要去碰。
二环路内板块
二环路内板块2019年共成交726套，成交均价从去年的15294元/平米跌至14901元/平米，下跌393元/平米，跌幅-2.57%。议价空间从3.50%收窄至3.46%，基本持平，略低于包河区均值；成交周期为127.6天，较去年延长16天，高于平均水平。
二环路内板块成交量占到包河区总成交的57%，几乎代表了整个包河区房价的表现。我在之前的文章分析过，包河区二环路内，尤其是马鞍山路东板块的全面劣质化，使得包河区老城区的房产投资不再具备吸引力（《合肥房产优质板块和劣质板块》）。
可以很明显的看到，马鞍山路东的二环路内板块，绿油油的一片，平均跌幅达到-5%以上，而在马鞍山路的另一侧，表现同样令人失望。合肥开通的第一条地铁就经过马鞍山路，很多人理所当然认为周边房产会迎来升值，但往往事与愿违。
我们同样还要看到，马鞍山路尽管通了地铁，但马鞍山路同样建了高架，在我看来，地铁给马鞍山路板块带来的增值效应，无法弥补高架给它带来的贬值伤害。在发展足够充分的老城区，一条地铁的修建，很难给房产增值带来实质性的利好，但一座高架的修建，足以产生肉眼可见的利空。
马鞍山路板块的“沦陷”，除了与房龄集体老化有一定关系，东部板块基建相对较差和居住体验相对不佳对区域价值的影响也非常大，除非整体大换血，随着时间的流逝，马鞍山路与西南板块的差距只会越来越大。
马鞍山路板块成交均价最高的小区是绿地海顿公馆B，但从过去两年的表现来看，一直在下跌。2017年均价为18390元/平米，2019年为18174元/平米，跌幅-1.17%，即使如此，在马鞍山路板块来讲，还算是一个能看的成绩了。
我们知道，劣质板块的改善房是没有什么投资价值的，绿地海顿公馆成交量最大的是50平以内的公寓和80多平的小户型。我们看到阳光城悦澜府最小户型都在96平，均价在2.1w以上，总价在200w以上，这种定位定价注定没有什么相对投资价值。
金隅大成郡面临同样的问题，劣质板块最应该定位在80多平的小三房，但主体却是100平以上的大户型，价格不便宜，去化注定艰难，也不值得投资。中铁五号院，定位过于高端，价格也不菲，注定与投资无缘。
置地瑞玺所在的马鞍山路西板块比路东相对好一些，但价格也足够傲视群雄了。置地品牌在合肥认可度较高，我认为主要面向对象是地缘性需求，中等户型居多，定位还算合理，价格中规中矩，有自住需求的可以考虑，投资上不算有吸引力。
总的来讲，二环路内板块乏善可陈，不管是自住改善，还是投资保值，我认为都应该自动远离。如果你是地缘性需求，非要选择在这里置业，最需要关注的就是房龄，一定要买房龄尽量年轻的房子，避免购入过于改善的户型。
二环路外和包河工业园板块
二环路外板块2019年共成交225套，成交均价从17719元/平米跌至17325元/平米，下跌394元/平米，跌幅-2.22%。议价空间从2.54%收窄至2.49%，基本持平；成交周期从90.9天增加到96.5天，延长5.6天，低于平均值。
二环路外板块的表现其实没这么差，只是低价房源的成交拉低了均价，导致同比涨幅出现较大的误差。我们可以看到，大部分小区都在上涨，涨幅也相当可观。板块平均房龄为7年左右，房龄年轻的小区多表现上涨，而房龄超过10年的小区，多为下跌，分化明显。
宿松路以西、南二环以南、金寨路以东、龙川路以北的高铁板块，我认为是目前包河区最为优质的区域，包河区的地缘性需求，不论投资还是自住，都应该作为第一优先级考虑。
表现最亮眼的应属信达天御，不但成交量大，同比涨幅也超过了10%。信达天御小区在2015年开建，陆续建成时间在2017-2018年左右，房龄不过2–3年，小区偏刚需和刚改，户型定位比较精准，资产比较优质。
这里我观察到一个比较有代表性的情况是，信达天御林语苑边户120平米的户型，2015年备案价格比中间户99平米户型贵了300–400元/平米，大约是3%–4%，而目前却比小户型便宜了600元/平米，大概是3%左右。
一正一负，大户型边户的收益比起中间小户型差了6%–7%，也就是平均每年有1%–1.5%的差距。这就是大户型相对不适合投资的原因，尽管你居住舒适性更好，但由于购入门槛过高，使得有能力接盘的人群更少，某种意义上来讲，决定价格的是供求关系。
信达天御前段时间开盘的洋房，面积只有127平，价格才2.1w，基本跟高层刚需价格齐平，总价不算很高，不管怎样，在合肥一众高价洋房里，性价比还是最高的，所以基本买不到。
天下锦城多为11层及以下的小高层，品质不错，只可惜小户型多为2室户型，整体偏刚改，5年内保值问题不大。绿地中心公馆成交户型多为80多平的小三房和110多平的小四房，定位非常准确，涨幅同样亮眼。
望湖城同比出现了下跌，这是我没有想到的。尽管望湖城是省直公务员的集资房，但以120平米以上的改善户型为主，随着房龄普遍超过10年，进一步衰落不可避免。那些理所当然认为滨湖省府板块能够产生一所真学区的同学，不妨可以参考一下望湖城的前世今生。
很多人一厢情愿将包河工业园板块纳入滨湖范围，但从板块气质上来看，这个区域还远不能跟相邻的省府板块相比。以锦绣大道为界，北边与南边二手房成交均价相差4000–5000元/平米，甚至更高。
包河工业园与滨湖最本质的区别就是，滨湖产业结构主要是第三产业，包河工业园主要是第二产业，工业生产对居住生活必然会产生一定的负面影响，所以对于房产价值来讲，包河工业园想与滨湖平起平坐，几乎不太可能。
对于包河工业园板块来讲，由于工业的存在，区域并不适合改善，即使是刚需房，其投资价值也比其他板块（比如高铁板块）受到房龄的影响更大。所以，区域内成交大多是80–90平左右的小三房，100平以上的刚改房或者改善房占比很小。
滨湖阳光里去年成交价为1.57w，如果算上增值税，实际价格在1.65w左右，所以去年阳光里新房1.6w的均价是值得买的。从目前阳光里二手房成交均价来看，大概在1.7w–1.8w之间，那么今年上半年悦融湾刚需房1.67w的均价还是值得买的，但目前1.8w+的改善房，可以敬而远之了。
总的来讲，包河工业园的新房，比如高速时代首府、金科博萃天辰、龙湖景粼玖序和华宇锦绣花城，定位相对改善，与板块气质不符，而且单价和总价过高，都没有什么相对大的投资价值。
而淝河片区的万科翡翠天际、信达华宇锦绣龙川、合肥雍荣府和金地禹州时代领峰，均价基本都在2w以上，且多为改善户型，总价过高。我认为定价在1.9w比较合理，而且面积段应该下沉，所以去化注定不会太好。金辉庐州云著定位过于改善，投资潜力不大。
包河区房价分析及近期购房建议
每次分析包河区，我总有种无话可说的感觉，尽管也是合肥的西南区域，但包河区应该是西南最为弱势的一个板块，唯一让我觉得比较亮眼的可能是高铁板块，然后其它板块竟然乏善可陈。
48中学区上不如与之相邻的45中和42中，被后两者严重吸血，房龄上又不如50中新校、168玫瑰园学校和46中这种后起之秀，而它的中考成绩近两年又出现一定的退步，基本丧失了相对竞争优势，所以学区房溢价表现非常弱势（《合肥学区价值和学区房投资》）。
二环路内板块基本发展成熟，未来已然没有想象空间，再加上二手房平均房龄已经达到12年，基本开始劣质化。板块在售的新房，过于改善，没有什么值得投资的标的，二手房应尽量选择房龄足够年轻的，避开马鞍山路东。
二环路外高铁板块正如日中天，包河区绝大部分优质资产都集中在这里，不论是投资、自住还是改善，高铁板块都应该作为首选。而淝河片区，尽管目前改造力度很大，但整体气质上并没有发生质的变化，再加上目前新房价格与价值还存在一定的不匹配，并不值得投资。
包河工业园板块尽管距离滨湖很近，但硬伤是工业生产，我认为无法复制滨湖的成功路径。目前包河工业园的高性价比新房房源出货殆尽，剩下的都是与市场定位不符的改善标的，基本与投资无缘了。
所以，包河区基本没有什么高性价比的新房可供选择，二手房的投资空间也非常有限，我个人建议，除了高铁板块外，包河区的购房者也可以将目光转向旁边的滨湖区和政务区，不一定非要局限于一个区域内。
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